DSR 산정시 배우자 소득합산 기준

DSR 산정시 배우자 소득합산 기준

최근 들어 정부가 부동산 대출 규제 완화로 LTV(주택담보대출비율)은 완화했지만 DSR(총부채 원리금 상환 비율)은 풀지 않을 방침이라 합니다. 개인은 문제가 없지만 신혼부부가 주택을 구매한다면 DSR 적용은 개인인지 부부합산인지 애매하신 분들을 위해 DSR 산정 시 배우자 소득합산 기준에 대해 알려 드립니다.

1. DSR 규제와 배우자 소득도 합산

• DSR 규제
  DSR은 Debt Service Ratio의 약자로 부채 원리금 상환 비율을 말하며 강력한 가계대출 규제인 DSR은 차주 단위 규제로 2019년도에 도입되었습니다. 몇 차례 수정으로 2022년 7월에 3단계로 강화되어 총 대출금액이 1억 원 이상인 차주(대출을 받는 개인 단위)는 규제 대상이 되었으며 대출은 주택담보대출뿐만 아니라 신용대출, 자동차 할부금, 신용카드 미결제 금액등 모든 부채가 포함이 됩니다.
  
  현재 가계부채가 급격히 증가하면서 사회적, 국가 경제적 부담이 되는 것을 방지하기 위해 규제를 시행하고 있으며 은행권은 40%, 비은행권은 50% 이내로 적용되고 있습니다. 따라서 DSR 비율 내에서 대출 금액을 늘리기 위해서는 기존 대출의 이자율을 낮추거나 상환 기간을 늘려 월 납입액을 줄이거나 소득을 더 인정받는 방법이 있습니다.
• 배우자의 소득도 합산
  보통의 대출은 차주 단위로 이루어지기 때문에 집을 부부 공동명의로 구입을 하더라도 주택담보대출은 남편이나 아내 중 한 명의 명의로 대출이 가능하기 때문에 한도, 이자율을 감안해서 더 유리한 사람이 차주가 됩니다.
  
  DSR도 차주 단위 규제이지만 주택담보대출에 한해서는 부부 소득을 합산하여 대출을 할 수 있습니다. 따라서 주택담보대출을 신청할 때 배우자의 수입을 합할지는 대출자가 선택이 가능하는 것으로 경우에 따라서는 불리한 점도 있어서 미리 계산을 해봐야 합니다.

2. 합산 가능 배우자 소득

합산 가능 배우자 소득		배우자
		증빙소득	인정소득	신고소득
차주	증빙소득	가능	불가	가능
	인정소득	불가	불가	불가
	신고소득	가능	불가	가능
	무소득	불가	불가	불가

• 증빙소득 가능, 인정소득 불가
  맞벌이 부부 모두 근로소득자이거나 원천징수영수증과 같은 증빙 서류로 사업 소득을 확인할 수 있는 증빙소득이 있으면 가능하고 휴직 중인 근로소득자의 경우 휴직 전 소득자료로 증빙하면 됩니다. 하지만 인정소득인 카드 사용액, 건강보혐로 등과 같이 추정된 금액으로 인정받는 경우에는 부부합산 적용이 불가능합니다.
• 신고소득 가능
  배우자 중 한 명이 개인의 이자, 배당금, 매출, 임대료 등을 바탕으로 추정한 신고소득을 사용하는 경우에도 합산이 가능하며 신고 소득 금액이 아무리 높더라도 부부합산으로 최대 5천만 원까지 인정됩니다. 따라서 근로소득자인 남편이 연간 4천만 원을 벌고 아내의 신고소득이 3천만 원이면 실제 부부합산 소득이 7천만 원이지만 부부합산 DSR 기준에서는 5천만 원까지만 인정하며 두 명 모두 신고소득인 경우에는 최대 7천만 원까지 인정됩니다.

3. 주의해야 할 사항

• 담보의 범위
  주택 담보대출과 일부 사업자 대출만 가능하며 오피스텔, 상가, 토지 담보는 불가능합니다.
• 신용점수 확인
  부부의 신용점수도 합산이 되기 때문에 부부 가운데 한 사람이 신용점수가 낮다면 대출 금리도 달라지고 대출 가능 한도도 적어질 수 있다는 점을 감안해야 합니다.
• 실행 순서 확인
  1억 이상의 신용대출을 받은 후에 1년 이내 규제지역에서 신규주택을 구매하면 신용 대출이 회수될 수 있습니다. 단독 명의라면 차주는 1억 미만, 배우자는 1억 이상의 신용대출도 가능합니다. 하지만 공동명의라면 부부 각각 1억 미만의 신용대출이 가능하기 때문에 신용대출과 주택담보대출의 실행 순서를 관리할 필요성이 있습니다.

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