대출시 사용하는 DTI, DSR, LTV 알아보기

대출시 사용하는 DTI, DSR, LTV 알아보기

요즘 계속되는 금리 인상으로 인하여 주택담보대출 이자의 부담으로 국가가 지원해 주는 디딤돌 대출이나 특례보금자리론 등의 대출을 많이 알아보고 계십니다. 주택담보대출을 알아보거나 진행하다 보면 자주 접하는 부동산 용어인 DSR, LTV, DTI에 대해 이해하기 쉽게 알려 드립니다.

주택담보대출 줄여서 주담보라고 많이 부르며 내가 소유하고 있는 주택이나 내가 사고 싶어 하는 주택을 담보로 해서 금융기관에서 대출을 받는 것을 말하며 쉽게 내가 가진 주택을 담보로 돈을 빌리는 것이라고 보시면 됩니다. 주택담보대출을 실행하기 위해서는 대출 비율과 이자상환능력이 고려되기 때문에 이때 나오는 게 DTI, DSR, LTV라는 원리를 통해 실행이 됩니다.

 

1. DTI  - 총 부채 상환 비율

DTI는 Debt To Income ratio의 약자로 총부채 상환 비율을 말합니다.

 

채무자의 소득을 기준으로 잡고 그에 따른 상환 능력을 판단하여 대출 한도를 정하는 기준을 말하는 것으로 만약 내가 담보 대출을 실행하게 되면 얼마만큼의 상환율이 이루어지고 돈을 잘 갚을 수 있는지에 대한 판단기준이 됩니다. 따라서 DTI 비율이 높으면 상환 능력이 힘든 것이고 DTI 비율이 낮으면 상환 능력이 비교적 안정적인 상태라고 판단하게 됩니다.

 

나의 연 소득이 1억원이고 DTI 한도가 50%라고 가정해 보면 1년에 최대 5,000만 원까지 상환이 가능한 것이기 때문에 5,000만 원이 내가 받을 수 있는 최대 대출 금액이 되는 것이라고 보시면 됩니다.

 

2. DSR - 총 부채 원리금 상환 비율

DSR은 Debt Service Ratio의 약자로 총부채 원리금 상환 비율을 발합니다.

 

채무자의 연간 총 소득에 대비해 대출 원리금의 상환액이 차지하는 비율로 DSR 비율이 높으면 소득대비 부채가 많은 상태라고 보고 DSR은 신용카드와 신용대출, 학자금 대출, 자동차 할부, 마이너스 통장 등 모든 대출의 원금을 포함시켜 결산하는 원리입니다. 따라서 소득이 낮으면 낮을수록 대출금액도 함께 낮아지게 됩니다.

DSR은 비율을 계산할 때 기타 대출의 원금과 이자를 포함시키지만 DTI는 기타 대출의 이자만 포함시키기 때문에 다른 개념이라고 보시면 됩니다. 따라서 DTI는 주택 관련 대출의 원리금만 포함시키는 반면 DSR은 모든 대출을 전부 포함시키기 때문에 DTI보다 DSR이 더욱 강력한 대출 규제라고 보시면 됩니다.

 

3. LTV - 주택담보 인정비율

LTV는 Loan To Value ratio의 약자로 주택담보 인정 비율로 주택가치를 대비하여 받을 수 있는 대출 금액의 비율이라고 보시면 됩니다.

 

대출을 신청하는 사람이 은행으로부터 돈을 빌릴 때 주택을 담보로 잡아 얼마만큼의 한도 금액을 결정하는 기준이 될 수 있습니다. 이때 주택의 가격은 부동산 시세가를 기준으로 측정이 되기 때문에 내가 주택을 1억을 주고 매매를 했어도 부동산 시세나 가치 평가 과정을 통해서 1억 원 이하로 떨어졌다면 측정 가는 1억 원이 아닌 시세가격이 기준이 됩니다.

 

따라서 6억원에 매매를 했어도 주택 담보 대출 실행을 원하는 그 시점에 시세와 평가액이 5억 원이면 기준이 5억 원이 되는 것이며 LTV의 비율이 50%가 나왔다고 한다면 대출이 가능한 금액은 5억*LTV(50%)=2.5억 원으로 총 2.5억 원의 대출을 받게 되는 것입니다. LTV 비율의 경우 조정 대상 지역이나 투기과열지역 등 각 지역과 규제 내용에 따라 정부 정책이 달라지게 됩니다.