전세 계약전 확인 사항과 전세사기 예방 대책법

전세 계약전 확인 사항과 전세사기 예방 대책법

작년 말부터 최근까지 전셋값이 매매가를 넘는 일명 깡통전세 현상으로 우려와 걱정이 지속적으로 커져 가고 있습니다. 또한 무자본으로 세입자에게 전세보증금을 받아서 빌라를 매입하고 추후 전세보증금을 돌려주지 않는 전세사기 사건까지 발생하였습니다. 전세 계약 전 확인사항을 꼭 체크하여 전세사기 예방과 대책법을 알려 드립니다.

전세 계약 전 확인 사항

1. 등기부등본 및 건축물대장 확인

• 등기부등본
  등기본등본은 갑구 내용에 압류 혹은 가압류를 진행한 내역이 있다면 계약을 하지 않는 것이 좋습니다. 추가로 을구 내용에 은행 대출금과 전세권 등 집을 담보로 빚이나 근저당 등이 전세금액과 비교할 때 과도하게 설정되어 있는지를 사전에 확인해야 합니다.
• 건축물대장
  건축물대장에 근린생활시설이라고 기록되어 있다면 주거용 건축물이 아니기 때문에 계약 후 보증보험 가입이 불가하고 전세자금 대출이 어렵기 때문에 사전에 확인이 필요합니다.

2. 납세증명서 및 주변 시세 확인

• 납세증명서
  납세증명서는 임대인(집주인)의 체납으로 추후 전세보증금을 돌려받지 못하는 경우가 발생하기 때문에 집주인이 세금을 잘 내고 있는지 확인이 필요합니다.
• 주변 시세 확인
  주변의 적정 시세를 확인해서 내가 계약하는 물건이 매매가와 전세가 차이가 적거나 없다면 일명 깡통전세일 가능성이 높기 때문에 계약을 하지 않는 것이 좋습니다.

전세 사기 예방법

• 등기사항증명서
  계약 체결 후에 잔금 지급 전까지 선순위 권리관계 등 재확인이 필요하며 근저당권과 전입신고가 같은 날에 진행하면 대항력을 인정받지 못하기 때문에 반드시 사전에 재확인이 필요합니다.
• 국세완납증명서
  세금의 체납 여부는 등기부등본에서 알 수가 없기 때문에 사전에 국세완납증명서 확인이 필요합니다.
• 특약사항
  계약 후 확정일자를 받기 전까지는 추가 대출을 금지하는 조항과 전입신고 효력이 발생하는 계약일 다음날까지 계약 당시 상태로 유지하는 조항을 특약사항으로 기재하는 게 필요합니다. 임차인의 대항력은 주택점유 및 전입 신고 다음날부터 생기는 반면에 근저당설정등기는 등기 신철일부터 효력이 발생하게 됩니다.

전세 사기 대책

• 전세보증금 반환보증보험 가입
• HUG 주택도시보증공사의 전세피해지원센터 무료 법률상담
• 대한법률구조공단이나 한국부동산원 등 전문기관을 통한 상담
• 국토교통부 안심전세 앱 v1.0 활용하기 (보완작업을 거쳐 안심전세 앱 v2.0 7월에 출시 예정)