상가주택 매입시 최적지와 장단점, 체크사항 8가지

상가주택 매입시 최적지와 장단점, 체크사항 8가지

상가주택의 정식 명칭은 점포 겸용 단독주택이지만 일반적으로 상가주택으로 불리고 있습니다. 상업용과 주거용이 잘 융합되어 1층은 상가 2층부터는 주택으로 구성되어 상가와 주택 모두 임차가 된다면 안정적인 투자가 가능하여 노후에 은퇴자금으로 많이 투자하게 됩니다. 상가주택 매입 시 최적지와 장단점 및 매입 시 체크해야 할 8가지에 대해 알려 드립니다.

상가주택 매입 시 최적지

상가주택의 매입 시 가장 좋은 위치로는 사람들이 많이 모여드는 재래시장이나 대단지 아파트 입구 같이 상권이 적당하게 형성된 곳이 좋습니다. 적당한 상권은 주거와 상업이 서로 잘 섞여 있는 지역이 상가주택으로서는 최고의 입지라고 할 수 있으며 주거 부분은 주변에 형성된 시세에서 크게 벗어나지 않기 때문에 1층 상가에 최적화된 입지를 선택해야 합니다.

 

상가주택의 장단점

1. 장점

• 상가와 주거 임대수익이 높으며 직접 거주하면서 임대 수익을 올릴 수도 있습니다.
• 택지 개발지구의 초기 투자나 구 도심의 상가주택 투자는 개발이익을 기대할 수 있습니다.
• 상가주택에 직접 거주하는 경우 공실률을 줄일 수 있으며 건물까지도 직접 관리하기 때문에 관리비도 절약되고 건물상태고 좋아져서 향후 매매 시 상당한 도움이 됩니다.
• 상가주택은 거주하면서 고정적인 월세수입이 가능해서 은퇴 계층에 인기가 높아 매매하기가 수월합니다.

2. 단점

• 상권의 형성이 안된 곳은 1층의 활용도가 낮습니다.
• 구도심의 경우에는 주변 상권에 따라 임대와 매매가의 영향을 받게 됩니다.
• 주거 지역에 있다면 상대적으로 임대료를 높게 받기가 힘든 경우가 많이 발생합니다.

상가주택 매입을 위한 체크사항 8가지

1. 중심 상업지구와 연계가 되는지 확인하기

중심 상업지구와 가까운 곳의 상가주택은 상권이 통합되는 경우가 많아서 좋고 마주하고 있지 않더라도 최대한 가까운 곳이 좋습니다. 하지만 좋은 땅이라도 해도 가격이 이미 반영되어 있으면 소용이 없으니 택지지구 개발 초기에 접근해야 좋습니다.

 

2. 근처에 아파트 세대수가 많은지 확인하기

상가 투자에서 배후 세대가 상권에 미치는 영향은 매우 중요하며 보통 중소 평형의 아파트이면서 세대수가 많은 곳이 소비력이 높은 편입니다. 반대로 대형평수 아파트 단지는 면적대비 인구가 적고 근거리 점포를 선호하지 않아서 주변 점포의 소비력이 약한 편입니다.

 

3. 코너에 있는지 확인하기

상가주택이 코너에 있으면 임대료를 더 받을 수 있고 임차가 빨리 맞추어집니다. 또한 한 면만 도로와 인접한 일반 점포보다 두면이 도로에 접해서 광고효과도 크고 매장 오픈도 유리합니다.

 

4. 상가 방향에 따른 임대료 조사하기

같은 가격이면 일조량이 많은 남쪽이 선호도가 높지만 가격차이가 많이 날 경우에는 저렴한 북향이 오히려 수익률 면에서는 좋습니다. 월세는 차이가 없어서 땅이 싼 만큼 수익률이 더 높기 때문이며 팔 때도 가격이 낮아서 오히려 팔기도 쉽습니다. 따라서 북향은 수익률로 승부하고 남향은 직접 거주하려는 수요층을 겨냥해야 합니다.

5. 도로의 폭 확인하기

넓은 도로는 보통 10m, 11m, 15m, 30m 등의 폭으로 이루어져 있으며 사람들이 넓은 도로를 많이 이용하기 때문에 넓은 도로를 끼고 있으면 당의 시세가 더 높게 올라가는 경우가 많습니다. 하지만 30m 이상의 도로이면서 빨리 달리는 주도로의 경우에는 고객이 모이는 상권이 아니며 양쪽 상권을 갈라놓고 사람들이 잘 걸어다지니 않게 됩니다. 따라서 유동인구는 많을 수 있지만 주변 점포를 그냥 지나쳐 버리기가 쉽습니다.

 

6. 주차장 확인하기

주차장은 장기적인 관점에서 유리하며 개발 초기에는 주차할 곳이 많아서 효과가 별로 없지만 도시가 완성된 후에는 주차문제가 심각해지면서 주차장 옆인 상가가 매력적인 곳이 됩니다. 따라서 주차장 근처에 있는 1층 상가가 영업에 유리하게 됩니다.

 

7. 적절한 평수인지 확인하기

작은 토지는 건축면적이 잘 나오지 않고 반대로 너무 큰 토지인데 가구수 제한이 있는 경우는 수익률에 문제가 생기게 됩니다. 따라서 세대수가 정해져 있지 않다면 큰 토지가 좋지만 세대수를 지켜야 하는 지역이라면 적절한 평수 보통 70평대를 찾아야 합니다. 건축업자에게 짓는 것을 맡길 경우 70평대가 수익률이 좋지만 직영으로 짓는 거라면 80평대 토지가 유리할 수 있습니다.

 

8. 가구수 제한이 적은 땅인지 확인하기

가구수 제한이 3인 구가인 곳과 5인 가구인 곳을 비교해 보면 세대수는 수익률과 직결되므로 당연히 5인 가구로 제한된 땅이 가치가 더 있습니다. 따라서 원룸 두 개가 투룸 한 개보다 월세가 높고 투룸 세 개가 쓰리룸 두 개보다 월세가 높습니다.