전세사기 예방 대책 등기부등본 확인 방법

전세사기 예방 대책 등기부등본 확인 방법

최근 많이 발생하는 전세사기 예방을 위해서는 계약 전과 후에 반드시 등기부등본 확인이 중요합니다. 집이 아무리 채광이 좋고 실내 인테리어 등이 맘에 들어도 나중에 보증금을 돌려받지 못하는 심각한 상황이 발생할 수 있으니 전세계약 전에 가장 기본인 등기부등본 확인하는 방법에 대해 자세히 알려 드립니다.

 

 

 

등기부등본 확인이 필요한 이유

등기부등본은 임대인이 아니더라도 누구나 대법원 인터넷 등기소에서 발급이나 열람이 가능하고 열람할 경우 700원의 비용이 발생하게 됩니다. 등기부등본에서는 임대인이 누구인지와 근저당권 등의 빚이 얼마나 있는지의 확인이 가능하고 혹시 누군가의 보증금을 떼어먹은 전적은 없는지에 대한 확인도 가능합니다.

등기부등본은 전세 계약을 하기 전에도 계약 이후 잔금을 치르기 직전에도 반드시 확인을 해야 합니다. 계약 후 입주하기 전에 임대인이 나와 계약한 집을 담보로 해서 빚을 지거나 다른 사람에게 매매를 할 수 도 있기 때문입니다. 또한 임차권자가 임차권 등기를 아직 못한 경우에는 등기부등본에 기재가 안될 수 있기 때문에 전입세대 열람내역이나 확정일자 부여 현황 등을 확인하면 됩니다.

 

등기부등본 확인방법

등기부 등본은 크게 표제부, 갑구, 을구 세 가지 영역으로 구성되어 있습니다.

 

1. 표제부 확인하기

표제부는 부동산에 대한 일반 현황에 대해 확인이 가능합니다.

• 주소 확인 : 상단에 기재된 건물의 주소를 확인해서 등기부등본에 기재된 주소와 전세계약서에 기재된 주소가 동일한지 확인합니다.
• 용도 확인 : 건물 내역 부분에 기재된 건축물의 용도를 확인해야 합니다. 근린생활시설로 등록된 경우 주거용 건물이 아니기 때문에 전세자금대출이 불가해서 대출이 힘들 수 있습니다.
• 전유 부분 확인 : 건물 내역 부분에 기재된 전세 계약하는 건물의 면적을 확인하고 전세계약서에도 동일한 면적이 기재되었는지 확인합니다.
• 대지권 확인 : 대지권 비율 부분의 대지권 확인이 필요합니다. 대지권이란 전유 부분의 소유자인 임대인이 땅에 대해 가지는 권리를 말하며 임대인에게 대지권이 없다면 주택의 가치가 하락할 수 있기 때문에 주의가 필요합니다.
• 등기원인 확인 : 등기원인 및 기타 사항에 별도 등기가 있다고 기재된 경우 토지에 별도의 권리가 설정되어 있기 때문에 추가로 토지 등기부등본을 꼭 확인해야 합니다.

 

 

 

2. 갑구 확인하기

갑구는 소유권에 대한 권리 확인이 가능합니다.

• 소유권 보존 확인 : 소유권 보존은 처음 건물을 등기한 날짜로 건물이 언제부터 사용되었는지 확인이 가능합니다.
• 소유자 확인 : 권리자 및 기타 사항의 내용에서 가장 아래에 지재 된 소유자가 현재의 집을 가진 소유자로 나와 계약을 하는 임대인입니다. 따라서 전세계약서와 신분증과 대조해서 소유자의 인적사항인 이름과 주민등록번호, 거주지를 확인해야 합니다.
• 소유권 제한 조건 확인 : 등기 목적의 내용을 확인해서 압류, 가압류, 강제 경매개시결정, 신탁 등이 있는지 확인하고 있을 경우 전문가와 정확한 사실 관계 확인이 필요합니다. 또한 신탁과 관련된 내용이 있다면 신탁회사의 동의 없이는 계약이 불가하기 때문에 사전에 꼭 확인이 필요합니다.

3. 을구 확인하기

을구는 소유권외 권리 확인이 가능합니다.

• 등기 목적 확인 : 근저당권이 없는 경우 내용이 비어 있으며 내용이 있을 경우에는 빚이 얼마나 있는지와 누군가의 보증금을 돌려주지 않아서 임차권이 설정되어 있는지 등을 볼 수 있습니다. 또한 말소사항 포함으로 등기부등본을 열람하면 과거의 이력도 확인이 가능합니다.
• 채권최고액 확인 : 채권최고액은 근저당권자가 임대인에게 받아낼 돈의 최대 금액으로 보통 대출금액의 120%를 채권 최고액으로 설정하게 됩니다. 따라서 근저당권 채권최고액과 임차보증금의 합을 계산하여 집이 경매에 넘어갈 경우를 생각해봐야 합니다.
• 채무자 확인 : 채무자는 임대인 소유자로 근저당권자로 돈을 빌려준 금융기관이나 개인을 기재하게 됩니다.

선순위 임차 보증금 확인하기

보통 다가구주택은 소유자가 한 명으로 다가구주택에 전세계약을 할 경우에는 나보다 먼저 입주한 세입자의 보증금 합계도 확인해야 합니다. 한 명의 임대인에 대해서 건물 전체 호수의 보증금들이 우선순위를 다투게 되고 만약에 내가 계약한 건물이 경매에 넘어가게 된다면 나보다 먼저 우선순위 자격을 갖춘 보증금부터 보호받게 됩니다. 주택임대차보호법상 대항 요건과 우선변제권을 먼저 갖춘 세대의 임차보증금이 나의 임차보증금보다 먼저 변제되는 우선변제권 제도가 있기 때문입니다.

 

다른 세대의 정확한 임차보증금 규모는 등기부등본을 통해 확인이 불가하기 때문에 확정일자 부여현황 자료를 통해 다가구주택에 입주한 세입자들의 보증금 규모의 짐작이 가능합니다. 하지만 확정일자 부여현황은 임대인의 동의를 받아야 확인이 가능하기 때문에 다세대주택에 입주하게 된다면 사전에 임대인에게 확정일자 확인동의서를 받아서 선순위보증금을 확인해야 합니다.

 

임대인이 동의하지 않는다면 관련 특약을 꼼꼼하게 작성한 뒤 계약 후에 동주민센터를 방문하여 다가구 전입세대 확정일자 열람을 하여 직접확인이 가능하고 문제가 있는 주택이라고 판단한다면 특약에 따라 계약을 해지할 수 있도록 공인중개사에게 중재를 요청하면 됩니다.